不動産登記　住所・氏名が変わったら2年以内の届出が義務に

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公認会計士・税理士
畑中外茂栄です。

「不動産の登記は、買ったときや相続のときだけ」と考えがちです。

ですが、これからはそうではありません。

2026年4月1日、改正不動産登記法が全面施行されます。

これにより、住所や氏名に変更があった場合、原則として変更日から2年以内に、登記名義人の表示変更手続を行うことが義務になります。

正当な理由なく怠った場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

登記は「取得時だけの話」ではなくなる

これまで不動産登記というと、購入時や相続時の手続という印象を持つ方が多かったと思います。

しかし今後は、日常の住所変更や氏名変更も、登記と切り離せなくなります。

相続登記の義務化に続き、今回の改正も、所有者不明土地の解消と登記情報の実態反映を進めるためのものです。

制度全体として、「登記を後回しにしない」方向へ大きく動いていると見るとわかりやすいでしょう。

今回の改正のポイントは、登記名義人の住所や氏名に変更があったときに、変更登記が義務になることです。

つまり、結婚による氏名変更、転居による住所変更なども、放置してよいものではなくなります。

「そのうちやろう」と先送りしていたものが、法律上の義務に変わるということです。

法務省の専用サイトに登録すると、住民基本台帳ネットワークを通じて住所・氏名の変更情報を把握し、登記内容を書き換える「スマート変更登記」の運用も始まります。

従来のように、変更のたびに本人が都度手続をする負担を減らす方向で制度整備が進んでいる点は、実務上かなり大きいです。

背景にあるのは、所有者不明土地の問題です。

政府の2023年調査では、所有者が分からない、または直ちに判明しない土地が約26％にのぼると報じられています。

こうした土地は、災害復旧、公共事業、不動産取引の現場で大きな支障になりやすいと指摘されています。

登記簿を見ても現在の所有者にたどり着けない可能性があります。

この状態を減らすために、相続登記だけでなく、住所・氏名変更についても制度が強化されているわけです。

今回の改正だけが単独で動いているわけではありません。

相続を知った日から3年以内に申請が必要となる相続登記の義務化は、2024年4月から始まっています。

また、相続人からの請求に応じて被相続人名義の不動産を一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」も、2025年2月にスタートしました。

不動産まわりの制度は、確実に「実態に合わせて名義を整える」方向へ進んでいます。

税務や相続の現場では、登記簿上の情報と実態がずれているケースは珍しくありません。

たとえば、亡くなった親名義のままになっている不動産や、
引っ越し後も旧住所のまま放置されている登記などあります。

結婚後に氏名変更が反映されていないケースもあります。

こうしたズレは、相続、売却、融資、事業承継、資産管理の場面で、あとから面倒を起こしやすいです。

だからこそ、「まだ困っていないから大丈夫」ではなく、早めに確認しておく価値があります。

なお、具体的な登記手続は専門家・お近くの司法書士に依頼しましょう。

不動産登記は、取得や相続といった大きなイベントのときだけ関係するものではありません。

これからは、日常の住所変更や氏名変更とも密接に関わる制度になります。

2026年4月以降は、ご自身やご家族が所有する不動産について、登記簿上の表示が最新になっているかを一度確認しておくとよいでしょう。

事業承継や資産管理の話とあわせて名義の状態を整理しておくことが、後の手戻りを減らす近道になります。

公認会計士・税理士
畑中外茂栄