2025年8月13日
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不動産は、取得時・保有期間中・譲渡のタイミングの税金を整理する
365日ブログ
2,935日目
公認会計士・税理士
畑中 外茂栄です
先日、投資用不動産の試算の依頼を受けたので、
想定されるキャッシュフローの整理をしていました
私も自宅を購入して痛感するのは、
不動産関係は最初から最後まで税金が発生します
取得時・保有期間中・譲渡の際の税金を把握しておきましょう
1. 取得時にかかる税金
不動産を購入した時点で、以下の税金が発生します。
- 登録免許税
- 登記の種類や評価額によって異なります。
例：所有権移転登記は固定資産税評価額×2.0%（土地）、建物は2.0%が原則。
※軽減措置の適用可否に注意。
- 登記の種類や評価額によって異なります。
- 不動産取得税
- 原則：固定資産税評価額×4%（土地・住宅は3%軽減あり）。
- 取得後しばらくしてから都道府県税事務所から納税通知書が届きます。
- 印紙税
- 売買契約書の記載金額に応じて課税。電子契約の場合は不要になる場合あり。
💡 ポイント：
- 購入費用を計画する際は、物件価格だけでなくこれら取得時税金も含めた総額で資金計画を立てること。
2. 保有期間中にかかる税金
保有している間は、毎年発生する固定的な税金があります。
- 固定資産税
- 固定資産税評価額×1.4%（標準税率）。
- 土地や住宅に軽減措置が適用される場合あり。
- 都市計画税（都市計画区域内の場合）
- 固定資産税評価額×0.3%（上限）。
- 所得税（賃貸収入がある場合）
- 家賃収入から必要経費（減価償却費、管理費、修繕費など）を差し引いた不動産所得に課税。
- 法人所有なら法人税・地方法人税等の対象。
💡 ポイント：
- 減価償却や経費計上により、課税所得を圧縮することが可能。
- 法人化で節税できるかどうかは、収益規模や経営全体の利益構造次第。
3. 譲渡時にかかる税金
売却時は利益が出れば譲渡所得税が発生します。
- 譲渡所得の計算
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費＋譲渡費用）- 取得費には購入代金、取得時税金、仲介手数料などを含む。
- 譲渡費用には仲介手数料、測量費、契約書印紙代など。
- 税率（個人の場合）
- 短期譲渡（5年以下保有）：39.63%
- 長期譲渡（5年超保有）：20.315%
- 法人の場合は法人税等として一律課税（利益全体に課税）。
- 特例制度
- 3,000万円特別控除（居住用不動産）
- 買換え特例や交換特例など
💡 ポイント：
- 売却時期によって長期・短期の区分が変わり税額が大きく変動する。
- 譲渡益が大きい場合、事前に特例適用や法人化などの節税策を検討すべき。
不動産取引では、
取得時 → 保有中 → 譲渡時
の各段階で異なる税負担が発生します
税法の構造まではこちらでコントロールできませんが、
タイミング等はこちらでコントロールできます
具体的な試算は専門家と連携して行いましょう
公認会計士・税理士
畑中 外茂栄
