2019年8月2日
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住宅ローン減税が10年→13年へ拡充。消費税が8%と10%、どちらのときにマイホームを購入したほうがお得か？
365日ブログ
732日目
短期でキャッシュフローを改善し、
経営者のビジョンと願望実現を支援
財務戦略の専門家
畑中 外茂栄（はたなか ともえ）です
消費税が現行の8%から10%に
施行される日(2019年10月1日)が
徐々に迫ってきました
事業者の方も少しずつ準備・対応を
始めている頃ではないでしょうか？
一般消費者の方は、
「消費税増税後は支出が増えるため、
大きな購入な増税前にしたい」
こんなことを検討している方も
多いのではないでしょうか？
ちなみにうちの母親は、
クーラー数台を買い替えをしていました(笑)
特に大きな購入に、
マイホームの購入がありますね
マイホームの購入については
実は消費税増税後に購入したほうが
お得な場合もあるのです
ただ実際は本当にお得になっているのか、
数字が複雑になっていてよくわからない
こんなことを感じている方もいると思うので
今日はその点について数字例を交えながら
お伝えしたいと思います
1.住宅ローン控除の延長(10年→13年
マイホーム購入は大きな支出を伴うことから、
消費税の増税は大きな影響を与えます
そのため、
消費税増税後にマイホームを購入した場合には
一定の要件を満たせばローン控除の期間が
13年に延長されることになりました
通常は10年のため、
3年の延長は大きいですね
ただし11年目から13年目については、
借入金の残高の1%か建物価格の2%
を3で割った金額のいずれか低い金額になります
数値例を使って大枠について考えてみたいと思います
※わかりやすくするために
正確な計算は割愛しているため、
あくまで大枠としてお考えください
2.前提条件
・土地の購入→2,000万円
・建物の購入→1,000万円（税抜き）
・土地・建物の購入総額を銀行の借入金で購入
・11年目～13年目の控除金額は建物価格の2%
※借入金残高は通常減少していきますが、
わかりやすくするため今回は残高は変わらない前提で考えます
3.消費税8%の時に購入
消費税8%のときに購入した場合を計算してみます
（１）控除期間10年間の税金軽減額
①土地の購入は非課税のため、2,000万円で購入
②建物の購入は課税のため、1,080万円(1,000万円×8%を上乗せ)で購入
③①＋②＝3,080万円
④③を銀行からの借入金額で購入したと仮定をすると、
１年間の税金軽減額→30.8万円（3,080万円×1%）
⑤10年間の税金軽減額総額→308万円（④×10年間）
4.消費税10%の時に購入
次に、
消費税10%のときに購入した場合を計算してみます
※8%のときから数字が動く部分を太文字にしています
（１）控除期間13年間の税金軽減額
①土地の購入は非課税のため、2,000万円で購入
②建物の購入は課税のため、1,100万円(1,000万円×10%を上乗せ)で購入
③①＋②＝3,100万円
④③を銀行からの借入金額で購入したと仮定をすると、
１年間の税金軽減額→31万円（3,100万円×1%）
⑤13年間の税金軽減額総額→330万円（④×10年間＋建物価格1,000万円×2%）
5.税金軽減額と消費税の増税額の差額
8%の購入時は308万円の税金軽減額でしたが、
10%の購入時は330万円の税金軽減額になりました
22万円の税金軽減額の増加です
一方、建物の消費税の増加分は、
1,080万→1,100万になったので
20万の増税になりましたが、
税金軽減額も増えているため
2万円の税金軽減額が増えました
このように、
消費税増税後に購入した場合のほうが
お得になる場合があります
マイホームの購入はいろんなパターンがあるため、
所得税の負担している金額、
借入金の金額、
土地・建物の値段によっては
もっとお得になる可能性もあります
6.注意点
控除期間が10年から13年に延長されるのは、
消費税増税後にいつでもできるわけではないんですね
現行だと、
2019年10月から2020年12月末までに
入居した場合に13年に延長した制度を
使うことができます
ただし、あくまで現行であって、
改正によって延長される可能性もあります
あとは中古物件などで
個人間売買で購入する場合も気をつけましょう
個人間売買の場合は消費税は課されないため、
上記の制度は使うことができません
もし今住宅購入を考えている方は、
お得な制度のアンテナを張っておきましょう
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公認会計士・税理士
畑中 外茂栄
